L’Assessore Masseroli, in attesa del nuovo PGT del Comune di Milano che tarda ad essere approntato, ha recentemente proposto di portare l’indice per i PII da 0,65 mq/mq, come attualmente previsto dal Documento di Inquadramento Urbanistico (D.I.U.), a 1 mq/mq, aprendo un ampio dibattito sull’opportunità di questa scelta.

Proviamo ad esaminare la situazione.

L’indice Iut = 0,65 mq/mq prescritto attualmente dal D.I.U. consente di realizzare all’interno dei perimetri dei PII sia i 26,5 mq/ab di aree per servizi pubblici propri prescritti dal PRG attualmente vigente sia i 17,5 di servizi pubblici generali (prescritti dall’art. 4 comma 5 del DM n. 1444/68 per istruzione superiore, attrezzature sanitarie e ospedaliere e parchi pubblici urbani e territoriali, rispettivamente per 1,5-1-15 mq/ab) vincolati dal PRG, ma abitualmente non messi in carico ai Piani Attuativi ordinari, e che sono spesso all’origine di problematiche proposte di perequazione tra le aree oggetto di Piani Attuativi e quelle vincolate ad uso pubblico ma in essi non ricomprese.

Infatti, con 26,5 + 17,5 = 44 mq/ab (considerando 1 ab/30 mq s.l.p. ai sensi dell’art. 3, 3° comma del DM n. 1444/68, in assenza di diversa dimostrazione o disposizioni regionali non più previste nella L.R. 12/05 e s.m.i.) bisogna desumere che ogni mq di s.l.p. deve generare 1,46 mq di aree per attrezzature pubbliche1. Più specificamente, ogni mq di s.l.p. deve generare 0,88 mq di aree per servizi propri dell’insediamento (26,5 mq/ab) e 0,58 mq per servizi generali (17,5 mq/ab).

Con l’indice 0,65 mq/mq è possibile soddisfare tale condizione interamente con aree all’interno del perimetro del PII. Infatti, 0,65 x 1,46 = 0,949, cioè si è al 95 % della possibilità di reperire aree pubbliche proprie e generali richieste all’interno del PII e, quindi l’indice massimo che consente ciò è 1/1,46 = 0,685 mq/mq. In altri termini, i PII con indice 0,65÷0,68 mq/mq realizzano di fatto una condizione perequativa tra aree a servizi propri e aree a servizi generali.

E’ pur vero che tra le aree a servizi propri sono compresi i parcheggi pubblici, che la normativa consente di realizzare in forma interrata o pluripiano, ma anche a voler concedere che come in alcuni dei più significativi PII realizzati nel D.I.U. vigente e in altri conseguenti ad Accordo di Programma (Citylife) questi ammontino ad un 25% delle superfici a servizi propri, se ne desume che l’indice massimo ammissibile per perseguire tale finalità è comunque 0,88-25% = 0,66+0,58 = 1,24 e, quindi, 1/1,24 = 0,80 mq/mq.

Viceversa con l’indice Iut = 1 mq/mq il fabbisogno di aree per servizi propri e generali è 1 x 1,46 = 1,46 o 1 x 1,24 = 1,24 (a seconda che si voglia considerare o meno il soddisfacimento di una parte del fabbisogno di aree per servizi pubblici propri mediante parcheggi interrati o pluripiano) comunque superiore al 100% della possibilità di soddisfarlo con aree interne al comparto di PII.

Ogni mq di slp così assentito genererà un fabbisogno di aree per servizi generali insoddisfatto (e di cui dovrà farsi carico la collettività o economicamente o accedendo all’ipotesi di nuovi carichi insediativi a scopo perequativo/compensativo) dal 24 al 46% in più di quello effettivamente realizzabile.

L’ipotesi di una densità territoriale di 1 mq/mq sottende di fatto alcune premesse implicite che appaiono inaccettabili e che è nostro compito rendere manifeste e criticabili.

La prima è che con i PII non si intenda più perseguire una politica perequativa nei confronti delle aree vincolate a servizi generali, alla cui acquisizione si dovrebbe quindi procedere o con risorse pubbliche oggi inimmaginabili o con nuovi carichi insediativi virtuali da trasferire su parte di esse o sulle aree già edificabili, con le prevedibili conseguenze in termini di qualità urbana ed ambientale. Non si capirebbe neppure perché a quel punto accedere all’ipotesi di usare dei PII anziché dei normali Piani Attuativi del PRG vigente o del futuro PGT, se non per puro servilismo verso la facoltà di concedere ai privati di mutare destinazioni d’uso e densità a loro piacere.

La seconda è che, pur senza dichiararlo, si intenda applicare quello standard di 18 mq/ab reintrodotto dalla L.R. 12/05 e s.m.i. in ossequio al DM n. 1444/68 (ma allora era un avanzamento rispetto a Piani ben più sottodimensionati, oggi è un netto arretramento rispetto alle legislazioni regionali susseguitesi dal 1975 - con la gloriosa L.R. n. 51 della Lombardia - al 1999 con quella della Basilicata, che si sono non irragionevolmente attestate tutte sui 24-28 mq/ab !), sotto la condizione - tuttavia - che ciò avvenisse nei PGT, attraverso una procedura di Valutazione Ambientale Strategica della sostenibilità di tale parametro minimo. Pretendere di farlo coi PII in deroga ai PRG è un doppio obbrobrio: giuridico e metodologico.

Oltretutto, i conti non tornano comunque. Anche applicando 18 mq/ab. con 1 ab/30 mq di s.l.p., per recuperare le aree le aree a servizi pubblici propri e generali per ogni mq di s.l.p. servono 0,60 + 0,58 = 1,18 mq, cioè con 1 mq/mq manca il recupero del 18 % delle aree a servizi generali.

Certo se applichiamo alle aree a servizi propri la riduzione del 25% per parcheggi interrati o pluriplano, siamo a 0,45 + 0,58 = 1,03. Ancora non basta, ma quasi ci siamo !

E allora via: perché non pensare di applicare il parametro di 26,5 mq/ab, ma con 1 ab/50 mq di s.l.p. (come faceva allegramente e senza alcuna dimostrazione la vecchia L.R. n. 1/2001; non è più in vigore ma che ce ne importa ?): 0,53 + 0,35 = 0,88 o (con la riduzione per parcheggi interrati o multipiano) 0,40 + 0,35 = 0,75. O ancor meglio: 18 mq/ab, ma con 1 ab/50 mq di s.l.p.: 0,36 + 0,35 = 0,71 o, con la riduzione dei parcheggi interrati, 0,27 + 0,35 = 0,62!

Ma con stime di standard e carichi insediativi così bassi, perché limitarsi a 1 mq/mq di Iut?

1/0,62 = 1,6 mq/mq ! La densità di quella bellezza del Progetto Portanuova al Centro Direzionale, coi suoi smaglianti grattacieli alla moda.

Più coraggio, assessore Masseroli! Quando si vuol essere sfacciati, bisogna saperlo essere sino in fondo!